房价再翻一倍？次新房买卖有人笑有人哭，杭州近半年交付小区收益率来了！

投资楼市，亏盈都是兵家常事，不过杭州是个意外。

过去5年的超长大牛市，让这届投资者有了“稳赚不赔”的错觉。所以，当大城西某刚交付项目被报出“亏出血”，反而惊到了大多数人。

那么这是个例还是泛例？投资杭州当真是稳赚不赔的买卖？杭州新交付小区哪个涨得最多？

小凤凰统计了近半年（2020年5月后）27个交付的次新小区，看看谁是羡煞旁人的“天选之盘”，谁又在坑底“躺平任嘲”。

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两大“宇宙中心”领涨

近半数盘涨幅超过50%

两大“宇宙中心”的项目包揽了榜单前三甲，其中涨幅最大的要数未来科技城的东原·印未来。项目前期的精装均价不过3万元/㎡出头，现在挂牌价已经接近6.2万元/㎡，两年多的时间翻了一倍多。

就拿主力的94㎡来说，算上车位和增值税，两年套利300万元几乎是板上钉钉。

同板块的华夏四季涨幅也接近1倍，但由于项目户型、园区品质等原因，在二手市场上的溢价不如东原·印未来那么“凶猛”。

相比于未来科技城，奥体板块似乎全面“落了下风”，阳光城檀悦涨幅不足8成，而旭辉和昌都会山涨幅刚超过5成。

阳光城檀悦立面、园区（摄于今年8月）

不过，刚交付10多天的创世纪还未办出产证，目前没有公开的成交数据。从小凤凰的实际走访来看，小区房东的心理预期价位普遍在6.5万元/㎡上下。对比创世纪开盘时的价格，涨幅也超过了95%。

创世纪（刘成旭/摄）

因为城市和板块红利，未来科技城、钱江世纪城在近3年楼市中一直处于涨幅领跑的地位，而巨大的倒挂红利也推动了新房市场的一房难求。

就拿“9.4”新政后的市场来说，未来天空之城和滨江嘉品创造了新政以来的单盘登记量记录，中签率多次只有个位数。

而“新房焦虑”也会蔓延到板块的二手房市场中，引起了新一轮的涨价。

涨幅超过50%的小区

除了“宇宙中心”的几个楼盘外，还有8个项目涨幅超过50%。

它们多数都在市区边缘板块，比如老余杭、东湖新城、崇贤、大江东等。由于这些项目偏远价低，因此仅按照涨价幅度来看，的确吊打多数主城板块。

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部分项目“阴跌”

主城区也吃不消

正当我们感叹次新房涨疯了、一手买进的人赚疯了的时候，也有现实案例在低声吟诉：从买进到卖出不仅没赚，还亏了，都不好意思说在杭州买房了。

近期，某小区的业主发帖抱怨，自己两年前在大城西买的房子，上半年交付了，如今在二手房市场的价格不仅没有涨还微跌，算上持有成本，亏了几十万。

在市场热情及关注点都在“涨涨涨”之下，次新房不涨反跌显得有点特立独行，但这其实并非个例。

 图文无关

在小凤凰统计的上半年交付楼盘中，挂牌价对比前期销售均价涨幅在35%以内的楼盘有9个，而涨幅在10%以下的楼盘有2个。

房东预期高涨的当前，挂牌价不少都比较生猛，比如朗诗熙华府挂牌均价为64186元/㎡，而近30日成交均价仅50100元/㎡，近6个月成交最高价也不到6万元/㎡。

涨幅在35%内的楼盘

就算以其最高成交价对比前期销售均价来算，涨幅不到15%。

而像中建锦绣越府这类刚需楼盘，挂牌均价倒也挺实诚，22954元/㎡，而其新房销售均价为21000元/㎡，暂时还未有次新房的成交情况。但其9.3%的涨幅估计会让不少业主大失所望，尤其是贷款买房的业主，按揭成本刨去5%左右，几乎没赚头。

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加码杭州

真的稳赚不亏？

为什么有的盘翻了近一倍，有的小区却亏着本呢？

这背后其实是市场力量的彰显。像中建锦绣越府所在的星桥板块，一直是杭州的价格洼地，加上板块内新房、二手次新房存量都较为充足，想要卖出个好价格自然有些难度。还有瓶窑板块，地处偏远短期内又没有明确的利好，购房客群以当地改善为主，对二手房价格确实比较敏感。

而像未来科技城、钱江世纪城、奥体等大热门区域次新房猛涨，因为这些区域房价的确是被低估的，加上后续利好的兑现，未来预期的升值及板块内新房供应量不足，都给次新房在二手房市场添油加火。

最终归根结底，在杭州买房，眼光的确很重要！

注：①本文统计范围为2020年5月1日以后交付小区 ②数据来源好找房、贝壳等网站 ③部分项目暂无房源挂出 ④因挂牌价存在做高或做低情况，故涨幅按照近30天挂牌价测算。

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责任编辑/腾 腾

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

 

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